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小肥羊
Regular Member
 

加入日期: Feb 2013
您的住址: Republic of Chunghwa (ROC)
文章: 85
引用:
作者bluetocy
我覺得都更區可以放寬容積管制,多出的容積規定只做為公共設施 (如電梯間 垃圾儲藏室 管理室 停車位 健身室 圖書室 ...)

~~因為老建築大都沒有"公共設施",如果都更可以一坪換一坪(不影響原先的居住條件),又可以擁有公共設施 ..大多會認同 !!

~~容積管制無非是不想讓人口過度集中,所以多出來的容積率是用來做"公共設施",爭議也會比較少吧 ?

~~不過放寬的比率可能就要政府部門與專家學者去研議了 !!


請閱讀法規:建築技術規則建築設計施工編
紅字部分是不計入容積率,只需要建築費用,沒有你說的問題。公寓只要自己出錢都更,在相同容積率計算標準下,你可以有車位,有這些安全必要的公共設施,室內空間也不會減少。

問題是都更戶不願意出錢,興建期間又要建商補助租屋費,請問建築的錢從那邊冒出,政府容積獎勵與住戶縮小室內空間

另外,如果建商把這些用建築成本加上應得利益一坪算十萬賣你,剩下的室內空間他要開價多少,才能讓買屋的肥羊覺得每坪單價比較低


第 162 條
前條容積總樓地板面積依本編第一條第五款、第七款及下列規定計算之:
一、每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二公尺或雨遮
、花臺突出超過一公尺者,應自其外緣分別扣除二公尺或一公尺作為
中心線,計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積
之百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。每層共同使用之樓梯間
、昇降機間之梯廳,其淨深度不得小於二公尺;其梯廳面積未超過該
層樓地板面積百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺
面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計
入該層樓地板面積;無共同使用梯廳之住宅用途使用者,每層陽臺面
積之和,在該層樓地板面積百分之十二點五或未超過八平方公尺部分
,得不計入容積總樓地板面積。
二、二分之一以上透空之遮陽板,其深度在二公尺以下者,或露臺或法定
騎樓或本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設
備、裝卸、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全
梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使
用空間,得不計入容積總樓地板面積。但機電設備空間、安全梯之梯
間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委
員會使用空間面積之和,除依規定僅須設置一座直通樓梯之建築物,
不得超過都市計畫法規及非都市土地使用管制規則規定該基地容積之
百分之十外,其餘不得超過該基地容積之百分之十五。
三、建築物依都市計畫法令或本編第五十九條規定設置之停車空間、獎勵
增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間,得不
計入容積總樓地板面積。但面臨超過十二公尺道路之一棟一戶連棟建
築物,除汽車車道外,其設置於地面層之停車空間,應計入容積總樓
地板面積。
前項第二款之機電設備空間係指電氣、電信、燃氣、給水、排水、空氣調
節、消防及污物處理等設備之空間。但設於公寓大廈專有部分或約定專用
部分之機電設備空間,應計入容積總樓地板面積。
     
      
__________________
小肥羊是提醒自己在台灣不要被無良商人當肥羊宰。
騙創投的訣竅不在你的企劃多漂亮,在你能不能騙進第一個大咖投你,只要有一個頂峰大咖投你,其他創投就會無腦搶了。而頂峰大咖真的那麼聰明睿智眼光準確嗎?才怪,他是靠一個成功的投資抵掉二十個看走眼的失敗而已。
舊 2019-08-26, 05:43 PM #61
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小肥羊離線中  
小屁孩
Basic Member
 
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加入日期: Apr 2017
文章: 20
看看那個文林苑釘子戶 靠著有心人士的幫忙 賺了多少錢
要都更? 當然是1坪舊的換1坪新的
沒跟你獅子大開口就不錯了 怎麼可能還要住戶掏錢
反正哪天地震房子垮了 再說自己是受災戶
要政府負責蓋一個全新的房子 坪數要一樣 還要有車位
 
舊 2019-08-26, 05:59 PM #62
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小屁孩離線中  
acetyIII
Major Member
 

加入日期: Oct 2017
文章: 210
引用:
作者小屁孩
看看那個文林苑釘子戶 靠著有心人士的幫忙 賺了多少錢
要都更? 當然是1坪舊的換1坪新的
沒跟你獅子大開口就不錯了 怎麼可能還要住戶掏錢
反正哪天地震房子垮了 再說自己是受災戶
要政府負責蓋一個全新的房子 坪數要一樣 還要有車位



很多人垮了又沒差,因為是房東根本沒住在那邊

倒楣的是租戶.......
舊 2019-08-26, 06:43 PM #63
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acetyIII離線中  
chai
Advance Member
 
chai的大頭照
 

加入日期: Feb 2005
文章: 336
我家之前來談都更的老闆,
那個計劃案真的是貪心到掉渣,
先收買了幾個住戶幫忙,收集住戶印章去參加
台北好好看還是啥的,

結果出來的計畫案
直接變成80-120坪的豪宅
一樓店面當然都是他們的,

要住可以啊,掏錢買
住戶質疑買不起怎辦
推說另外蓋一個小坪數的不會面向公園的給你住

會同意的才有鬼
__________________
縈繞舌尖的泥煤海藻香味,喉頭傳來的果乾香甜,與尾韻的苦澀,胸膛傳來的暖意。這就是艾雷島威士忌的迷人之處。
If your scotch doesn’t taste like a campfire, I’m not interested.
舊 2019-08-26, 07:07 PM #64
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chai離線中  
sutl
Elite Member
 
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加入日期: Jan 2002
您的住址: 閃亮亮的永和*~
文章: 6,096
虛坪制的住宅更新就是這麼困難,所以世界上絕大多數國家都採用市內實坪制。(誰能告訴我還有哪個國家用虛坪?)

現在要住宅更新最簡單的誘因就是,權狀幾坪就可以蓋室內幾坪(實坪制),這樣更新之後室內還變大了。

另外房屋稅應該取消,這樣才沒有新屋稅很貴的問題。
舊 2019-08-26, 07:11 PM #65
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sutl離線中  
GCVincent
*停權中*
 

加入日期: Nov 2018
文章: 1,088
1600那個,等於是變成原來2戶面積,也就是蓋2戶的價格。
這樣算不知道對不對?
假設基地面積100坪,建蔽率50,50坪,原本4層8戶,各25坪(當公共設施0,實際不可能,
至少有電梯管道間等。)
容積率假設300%(我不知道多少),50×300%=150,150/8=18.5(還是要再扣掉公設,所以
更小)。如果地下室蓋一層等於地上二層成本,當停車場不知道怎麼算?
還有多個電梯,起碼300萬以上。
依照這樣來算,其實重建非常不划算。就算蓋回4層,也是變小。

所以一定要有對建蔽率、容積率解套的方式,這要問建築方面的人。
當然如果原先住宅變商業,那兩率都爆增,利潤很大。實際上要背景很硬才行。
例如以前鬧很大的師大夜市,那部分巷道只有龍泉街部分是商業(商三?),其他一般
是住宅(住三?)。八卦說是當年立法院長他家有置產在那一段,所以那一段自然變成
商業。

容積率查詢
https://sites.google.com/view/prede...%A6%BD%E8%A1%A8

此文章於 2019-08-26 07:28 PM 被 GCVincent 編輯.
舊 2019-08-26, 07:20 PM #66
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GCVincent離線中  
pilotboy
Major Member
 

加入日期: Oct 2000
您的住址: Taiwan
文章: 122
引用:
作者pilotboy
前一陣子朋友剛好家裡符合危老條例有意願聯合鄰居重建
原本一層兩戶四層樓, 重建成一層一戶八層樓的話(基地約50坪)
"每一戶" 要拿1600萬出來(建商是以一坪30萬的建築成本來算)
算一算還是摸摸鼻子繼續住(原本以為最多拿個700萬)


我是覺得在不影響安全的前提下,
可以考慮怎麼降低建築成本(一坪30萬是要蓋豪宅?)

另外,多建一些社會住宅,
有意願老房都更的住戶,可優先入住(看是出租給人民還是算價差一戶換一戶, 一樣以限定原住戶需持有幾年以上的方式防止轉手套利)
政府則換到原來老房子的都更決定權
當一棟老公寓拿到一定比例的權利後, 政府有權都更


抱歉,剛和朋友確認後,更正一下訊息
建築費用是每坪25萬
每戶建築師是估要出1300萬左右
還是很扯吧!(台北市中正區)

此文章於 2019-08-26 07:30 PM 被 pilotboy 編輯.
舊 2019-08-26, 07:27 PM #67
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pilotboy離線中  
GCVincent
*停權中*
 

加入日期: Nov 2018
文章: 1,088
引用:
作者pilotboy
抱歉,剛和朋友確認後,更正一下訊息
建築費用是每坪25萬
每戶建築師是估要出1300萬左右
還是很扯吧!(台北市中正區)

朋友是說感覺不是真的在估實際建築成本
而是根據所在地的房價估一個比你實際買新屋便宜一點的價格給你
問題是他們又不是要蓋來賣
是要自住, 要拿1300出來重建真的不容易


要看所在地容積率,有可能重建實坪是更小的。(所以不會花那麼多。雖然虛坪可能一樣。)
https://sites.google.com/view/prede...%A6%BD%E8%A1%A8



重蓋問題很多,首先要拿出權狀。有段時間,地主建商合作,或者建商
持有戶,該戶的權狀持有土地面積都特大,其他戶都特小。
例如五樓公寓,只有地主戶、建商戶持有面積佔80%,其他戶平分20%。
在重蓋的時候,地上物價值是負的,只有土地值錢,那土地持分最高的
說話就可以很大聲。
這應該是當年的漏洞,不知道有沒有補?

所以地主戶、建商持有戶,通常買賣比較貴。

我知道的都是長輩說過的,可能有誤,記憶也可能出錯。

此文章於 2019-08-26 07:48 PM 被 GCVincent 編輯.
舊 2019-08-26, 07:38 PM #68
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GCVincent離線中  
gdrgdr
Major Member
 

加入日期: Apr 2017
文章: 144
引用:
作者cys070
不貪的人也不少,現在條件爛到爆.......
住台北市你家那邊有建商和特地團體來談過就知
無法一換一坪就算,掏幾百萬出來房子還縮水
會有多少人想參加都更....
之前我這邊還有傻B教師,說什麼都更有什麼不好
一換一還有給車位 ,這老兄大概不住這邊
以為都更給的條件有那樣好



那是因為現在市面上有一批老房是在容積率實施前蓋的
當時蓋到比現型的容積率還高,也就是建商都更不會有多的房子拿出來賣
那當然重建的前還有建商的利潤是要原始住戶出
怎麼會有房子重建變新了還不用錢的想法
舊 2019-08-26, 08:56 PM #69
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gdrgdr離線中  
gdrgdr
Major Member
 

加入日期: Apr 2017
文章: 144
引用:
作者Dz6810
政府最該做的是降低同意比例門檻,
現在要求幾乎百分之百(文林苑後遺症),
只要有一戶不同意就走不下去,
若法規要求降低到3/4,
像我們海砂屋等老危建築可以更低到2/3甚至1/2,
讓釘子戶不能再阻礙都更,
其他管理費, 地價稅等都是小問題.


集合住宅哪有需要百分之百同意
文林苑是獨立建築,你要把他都更當然要取得獨立建築擁有者的同意

依108年1月30日修正發佈之都市更新條例規定,事業概要應取得土地及合法建築物人數與其所有產權面積1/2以上之同意比例後始得提出申請;事業計畫之土地及合法建築物人數與其所有產權面積之同意比例則分別為
(1)迅行劃定更新地區:1/2;
(2)一般更新地區內:3/4;
(3)非屬更新地區內自劃更新單元:4/5。
另倘同意比例已達事業計畫門檻規定者得免擬具事業概要,可逕行擬訂事業計畫。
舊 2019-08-26, 09:05 PM #70
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gdrgdr離線中  


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