作者ceca

你lag太久了.

德國房價這幾年早就翻倍了.

喔,租金翻的更可怕.

然後德國最代賽的就是,買房的人比率很低..

所以目前都還在哀鴻遍野中..因為連租都租不起....

一堆年輕人要被洗出都市外.


我記得他租金規定,一年不能漲超過15%...

可是問題是,他換租客不就簽新約了?

另外,一年漲14%好了...連漲3年就好,你看漲多少..XD

房價更是...例如這邊行情15和高雄一樣.

那你的售價限制20%..所以你可以賣到18...

那當這邊成交了幾間18,18不就變行情,那再來就可以賣22嚕..

喔喔....你看高雄就算這幾年大漲,平均也不過一年漲15%..

是不是也是在"德國法律限制範圍內"呢??


別傻了,不動產是一間間完全獨立的交易給疊出來的.

德國之前穩定,是因為歐洲經濟還穩定,外加中國和東南亞再崛起.

所以熱前在東南亞和中國.

德國則是投資管道還不錯多,有錢有很多投資標地.

但後來中國打房,把資金壓出中國,外加中美經濟戰爭,熱錢開始不再集中去東南亞.

外加米國次級房代後開始QE,然後歐元歐債大爆發開始負利.

so...熱錢全世界炒不動產,產業全面低迷,更少人投資但更多人尋找保值性高的資產.

在這種環境下..

德國不動產法令根本沒屁用.

德國法令很多是限制"你"這個人或法人,不准惡性炒作.

但是他沒辦法限制"一堆人"惡性炒作.

你少數財團炒商用不動產,也許會受到德國法令的限制.

例如你買辦公大樓,買2億他不准你轉賣三億.

但是人海戰術,100個人跑過來做100次交易,每次拉高3~5%價格.

這樣德國法律就管不到了...

so...這就是這幾年德國不動產被中國 英國 米國人給炒爛掉的原因.

他只限制單一個體,沒辦法限制群體.


and..對喔,日本不動產最近好像有小漲.

也就是說,日本大改不動產體質.

狂拉高持有成本和交易成本和折舊的效應結束了.

我獎白話一點.

例如目前的稅制底下,這邊市場行情應該是100,抗壓性有20...
(抗壓性代表,漲到120以下不會跌,跌80以上不會漲..)

當你把稅制改變,這邊市場行情變成60,也就是上下限是40~80.

那本來漲到119緊繃的市場,自然就會狂跌...

但因為不動產有個特性就是慘戶很愛抱,因此跌會卡在高點.

其他的人死撐在那邊不願再便宜賣.
(因為可能沒貸款,自用自住沒差,不缺錢OOXX的理由)

so...他就從119跌下來卡在80不動了.

但其實市場行情應該是60....

所以整個不動產成交非常低迷,要賣的不願降價賣,要買的不願加價買.

然後隨著通膨,市場行情慢慢的上升.

但是因為你價卡在80...所以市場行情雖然應該會漲,但60 65 70 75...

都沒有超過80...所以房價繼續低迷並且不動如山.

這就是日本20年來不動產低迷的狀態.

甚至當市場行情漲到90 95...

買盤會因為長期的低迷,習慣於低價..所以還是買不下手80...(抗壓性20造成的)

但等到漲到100後....市場就會開始復活了.

並且會產生一個補漲潮,會快速拉台本來80的價格往100衝.

例如前幾年的高雄兩年狂漲這樣.

不過這邊有一點不同再於.

高雄因為有熱錢跑進來,所以提早刺激市場補漲...畢竟熱錢是瘋狂的.

但日本很排外,所以幾乎沒有外資進入日本.

另外日本本身也沒有去中國撈前的紅頂商人大鱷魚回日本吵房炒地皮.

so...日本的不動產在這個低迷反轉點上,自然會稱更久.

但是拜安培三支箭+國際熱錢亂串....

日本不動產還是動了....

因此,在往後的幾年內,大家應該可以看到日本房子又開始繼續漲了...

就算他有很高的持有稅,交易稅,和日本特有的折舊損耗費用.

但是...低利率和高通膨,外加產業僵化低度發展底下.

不動產還是要漲的...這真的沒辦法(攤手~~~

反正大家看下去就知道了.

不動產這種東西,不是股票,觀察時間請用年為單位.

往後的幾年,大家慢慢看就知道了.