風險管理方法前面就說過N次, 不想再重提, 如果你背了某間房貸就全無能力另外存錢,

那請認真面對現實, 對於那個標的物, 你還是在買不起的象限內, 頂多有比較接近分界的

軸線罷了. 要不降低標的物重新評估, 要不面對現實繼續租屋. 購屋期間一樣要能有活錢

可以存, 才是穩妥的規劃. 你會說 這樣要收入多高的人才買得起啊? 沒錯, 若要拿台北講,

家庭常例月收沒有破10萬, 本來就難成safe的準屋主, 其他地區, 雙薪也起碼要個七八萬.

崩跌的大風險只有前面幾年,後面逐年降低. 不是買屋第一年的風險係數, 後面要持續

承擔20年. 你可以試算一下, 只剩三個月就繳清房貸時, 你會擔心的風險在哪?

再回推只剩半年 一年... 慢慢回推, 可接受的風險能回推到多遠? 哪裡是擔心受苦20年?

有不動產做抵押的貸款, 當貸款成數已減低到一個程度後, 風險就很低.


存錢OK, 真的存得下來才算數. 若保守存, 抗通膨都難, 要拿能有感增值的工具來理,

就必須承擔風險, 一次金融海嘯直接掉個40%, 打回空轉五六年是基本. 二三十年只要

給你遇到兩次危機, 你能存下來多少? 前面也有人承認, 遴選好的標的物, 抗跌能力就好.

體質佳的, 更是易漲難跌. 此時很多人又會說嘴 : 你以為房地產只會漲嗎? 哪國哪區誰誰

誰一樣崩盤. 好, 今天我們就來仔細看一看,我會買屋的信心, 是在於就算它有天一定會跌,

我也可能買, 為甚麼?


房租支出是一個確定的負資產, 產生負向現金流, 不管它能多低, 這個事實都不變.

房產跌價只要低於同期間房租支出, 就不算真賠錢, 畢竟住本來就有成本, 不管買或租.

出現100萬租屋成本, 房產就相對出現能承受100萬跌價緩衝空間, 很多人只看到這兩者的

機會成本有高低, 自顧自樂了起來, 卻沒看到它對這兩種人形成的意義有差別.

在房產自住或無漲無跌的假設下, 租屋雖立於不敗, 但置產是逐步趨向安全笑在最後.

就算你等跌價等到了, 真的跌幅有大於租屋支出才能恭喜你. 等越久, 越不利. 我知道

很多人看到這希望明天就崩盤, well~ good luck.


若房產飛漲, 就不用多提, 有買有賺, 工作存錢遠比不上, 擦鞋童都知道要買.

而漲幅也是防崩盤的buffer, 當房子已漲了60%, 就算明天崩盤腰斬, 房子也仍有原80%

的價值, 仍高於貸款總數, 更不用說已經繳了幾年貸款. 透過選擇優良的標的物能累積

財富, 這就是許多屋主的情況.

又有人會講 現在還會飛漲? 媽啦 做夢! 是啊~ 但是看二三十年, 有發展的地方哪裡沒漲?

當你把眼光拉長到數十年, 一時的漲跌就會看淡. 等跌再入市? OK, 這個觀念是對的, 只是

實作上, 我只能說 good luck. 真能看這麼準, 大家早都發財了不是?


最後看跌價. 先承認, 一買就大跌, 這是最大的風險. 慎選標的可以減緩這個問題, 讓時間

去cover回來. 不過, 甚麼時候發生沒人有把握, 不管你客觀的看多麼應該漲或跌, 仍舊

無法斷定未來. 不管別人看起來多危險, 別人也不能替我負責, 旁人只消說 : 誰叫你沒買?

願意面對這個風險, 頂得住, 能管理的就進場.

或許你已可感覺得到這個遊戲規則不公平, 當收入高者負擔得起風險時, 其實他的風險

並不高, 拿到的利益反而大. 一般的人處處留神只要安全, 反而在掙扎邊緣享受不到眷顧.


說到方便調度, 前面就購屋仍要另有存款, 一買就全部卡死在房貸的請安份當租屋族.

持有不動產者, 就算貸款還沒還清, 真要用大錢, 都可以用很低的利率取得融資.


一早起來寫這麼多是要給路過的鄉民看, 不管有沒有要買, 都可以看看不同的思考是否

能激盪出一些火花, 也讓自己做點準備, 辨識看看你所認為的風險或假設是否實際.

若想得太直覺, 人云亦云, 可能正是最大的風險.