轉貼自<DJ Demi 的生活感想 : 台灣房市正在泡沫的開始>

台灣房市正在泡沫的開始，2013年8月底，
信義計畫區開出一戶 9億NT= 27 Millions USD, 而在我大直家正旁邊的宜華飯店，
西華住宅，開出 260萬/坪。 200多坪 1 戶，代表成交都是 5億以上含車位。
5億 NT= 15Million USD – 超過 60 戶賣這樣的價錢，
全世界除了台北只有一個地方，就是New York City. 但是台北無法跟紐約比。
台北的國際知名度非常低。 其實很多歐洲人，還不知道台灣在哪裡。
但是全世界的有錢人都想到紐約居住，全世界窮人也想到紐約試著翻身。
墨西哥，加拿大的全部人口，也都能開車開到紐約。
不像台灣是個孤立的小島。當來到一個地方需要坐飛機時，人口比較難瞬間暴增。

我研究房地產已 12年，從2001年買入第一間公寓後開始，不停的研究各地的房市。
我不是台灣沒有房子說房價會泡沫，不是沒吃到葡萄而說葡萄酸，
我各人擁有多間房地產在台灣，泡沫對我沒有好處，
只是我還是要以世界觀來敘說我對台灣房事的感想。


我現在抽著我最後一跟雪茄，在我辦公室打著這些想法。
泡沫的起頭是一開始有實際的需求面，導致房價漲，之後每個人相信房地產
可獲得最高的獲利，而跳進去購買，幾年後賣更高價給下一手而賺取獲利，
直到需求面低於供需，導致崩盤。這是美國，日本房事泡沫的一些實際面。

台灣人口 目前（2013年7月）是 2300萬、 年增 3.91%，預計到了2022年，
死亡率高於出生率。導致人口減少。 台灣人深信因整個中國十幾億人口，
都有天會來台灣置產，所以房市有無限可能，導致大部份的人口為了獲利而購買
自己沒在住的房子，只為了漲幅空間的獲利。 但是因沒那麼多人需要住，
所以租金無法起來，台北市中心的租金比例是亞洲最低。是1.57%。
這比利息還要低。表示當人買了房子、房子本身無法“養活“自己。
就是說假如在現在2013年在台北市中心買一間 2000萬的房子
（假如全部貸款一年的利息2%會是 40萬）、他的租金一年是 31萬4千。
每年要補上8萬多為了養他。 像是一個小孩不獨立的話、當父母只能每年失血養他、
一間租金利率不成比例地房子、房東也只能失血養它。

一樣的 2000萬的房子、在台灣首都市中心租金是 314000 (1.57%)、
在德國首都市中心租金是 840,000(4.42%) 、法國是 726000 (3.63%)、
泰國曼谷是1,258,000 (6.29%) 、新加坡是 482,000 (2.41%)
香港是 600,000 (3%) .
台灣現在是全世界房屋租金除房屋價後投資報酬率最低的國家。


但明知這樣為什麼大家還是要在台灣置產呢？ 因為身為台灣人、這世界沒有比台灣
還方便的地方了、7-11買車票、繳款、信用卡、買水果、買便當、
以後我看在 7-11洗腎都沒有問題。其實 2300萬人、還是愛這個地方、
所以當這幾年遺產稅從 50% 改到 10%時、太多熱錢回來、
之前國外賺翻的人回來置產、導致房市起漲、遇到美國金融風暴台灣房市沒有跌多少、
反而這四年內又漲了一倍。


台灣常常跟香港、新加坡、和國際大城市比、但卻忘了了解一點、 香港連著中國、
紐約黏著美國＆加拿大＆墨西哥。他們都不是 “孤立的小島“。
不像他們人口流動方便。 紐約沒有天災、沒有地震、香港也沒有大地震。
台灣卻是擁有天災的小島。這在國際上就無法吸引國際的投資客或是有超級身分的人
來入住。 沒有聽過知名國際巨星退休移民台灣吧? 移民到新加坡的就一大堆、
而新加坡不合理的高房價算起租金卻比台灣還要合理一些Singapore (2.41%) , Taiwan (1.57%)
夏威夷就是孤立的小島、房價有暴漲過、但最後也是跌的很慘。

房子不是股票，不是藝術品，是所有人得以安身立命的一個家，但現在的房市
卻變成投資為主，消費為輔，讓許多人連遮風避雨的基本需求都變成奢求，
而且房市交易雖然能活絡市場經濟，但畢竟投機買賣並無助於社會生產力的增加。

雖然我們現在是在吹泡泡了 但是還有幾個因素能讓泡沫不要爆破、
1.突然有大量移民潮、房屋需求大量增加。
2. 當地人薪水暴增數倍、工作需求增大。
3. 利率永遠永遠永遠永遠不要漲

有這3個前提即可提高租金收入、讓房市的成長成為合理。 (兔子都知道答案)

但說這麼多想法、也不代表房市會在短時泡沫。 說不定還可漲個10年、再泡沫、
泡沫成現在的房價、現在的房價說不定在15年後是個非常合理的價錢。
再說、只要一群人相信一個事物只會漲、就會有越來越多瘋狂的人進入這迷失中、
像是假如100個人同時在路上往天空看、旁邊的路人一定也會加入一起看天空的動作。
這些人為思考模式是會持續進行的。 直到泡沫大到不可收拾才會真的爆破。
所以不要看身旁的人投資房地產 3年賺 100% 假如現在入手也還想3年賺 100%
等於這房子 6年漲個 400% . 從 1000萬到4000萬 （1000x2x2）。
有可能嘛? 當你現在要入手漲一倍的房子時、還想賺一倍就是泡沫的頂端了。

但有房子的也不要看我說說就想賣、因為、台北市中心的房子、
只要賣掉就在短時間無法買回了、我賣了好幾間台北市地房子、
他們現在其實都還在創高價。這篇感想只是我飛了 25個國家 50多個大城市、
仔細研究城市發展與當地房價、同時我也有實際投資經驗、
把全部加在一起它告訴我房市是處在真的不合裡的價格。 但是、像是股票一樣、
大家把房市當成投資品不是一個溫馨的家時、炒作下不合理的價格只會更不合理。


絕對不要怪建商、因為擁有土地的人看到房市漲1倍、土地賣給建商就漲個 3倍、
導致建商蓋房子的成本暴增。 其實賺最多的是地主。

我相信、還會有非常非常非常多人會靠房地產在未來五年來大賺一筆、
但不要去羨慕他們。知足常樂。 沒有房子想買房子的、還是可以找到適合自己、
負擔的起的房子。只是要更用心的看。絕對不要追高。這世界沒有永遠不會跌的商品。


PS : 絕對豪宅因為是極度稀有戶。極度的客製戶。這些例外絕對不會跌的。
因為買的人是數百億身價、只是為了買些房子當收藏品、沒有貸款壓力、
所以當利率有天往上調時、有可能就會造成80%地房子崩盤、但那些最高級的大樓。
會站著好好的、只是裡面的燈都沒有被開過。暗暗的。
（富豪在世界各地買最高級的樓、其實都沒有在住的。）
但假如我中了美國百億大樂透、我也會馬上購入好幾億的房產、不管是否會泡沫、
因那已對生活沒大影響了。

以上只是我的想法、我愛建築勝過一切、我每天都在研究房子、真的泡沫、
其實對我個人沒好處、但對整個市場來說是健康的。
當然。說不定會持續漲個 5~15年才會泡！ 別擔心各位。


日本房市泡沫


美國重大城市成長與泡沫 記住: 漲100% 只要跌 50% 等於跌到一開始的價錢


提供給大家參考(未來這幾年想買房的)
裡面講很多各方面的分析