再稍稍深入講一點.

每一塊建地,都有容積率的規定,譬如一塊地1000坪,如果該地的法定容積率是300%,則建商在此地上推建案,無論他怎麼設計,設計成兩層樓也好,那會矮胖一點;設計成5層摟也好,那就會瘦高一點,此建案最後蓋好時的總容積=1000坪*300%=3000坪.

如果建商以10萬/坪 賣出,則建商的銷售額=10萬x3000坪=30000萬.不對喔!

因為建案中,還有許多樓地板面積是不用計入容積的,如陽台,花台,雨庇,樓梯,樓梯間,梯廳,管道間,機械空間,防空避難室...等等,但這些面積,建商在販售時,都歸類在附屬建物與公共設施賣給消費者,比較值得討論的的地方是,這部份的單價與室內面積的單價採同一標準.

既然這部份不用計入容積,又可以賣錢,那建商不是會多做一些虛坪來賣嗎?不行,法規對於每一種附屬建物面積及公共設施面積都有比例上限規定,超過了就要計入容積.所以,一般建商都會做到免計入容積的最大上限.

其實,政府是鼓勵建商多做些陽台,雨庇,花台,較寬的梯廳,較大的樓梯,因為這些可以增進建築物的採光,遮陽,綠化,安全等功能,為了鼓勵建商的建案達到符合上述目標,所以有免計入容積的相關規定.另一方面,從都市計劃控制土地使用強度的概念上來看,這些樓地板也不是讓人在其上從事主要活動的,所以不計入容積計算也是合理的.

依目前的法規及市場對居住品質的基本要求,新推的建案其附屬建物及公共設施一般會落在30%上下,也就是說,你買了一間40坪的房子,室內面積約在40坪x70%=28坪.但這28坪是包含外牆,與鄰戶的分間牆,結構,陽台,...把這些再扣掉,依室內實際面積丈量,可能在25-26坪左右.以一個四口之小家庭來住,大概剛剛好,再小就很難使用了.

"牆壁都要扣"應是指外牆,與鄰戶的分間牆,結構柱,陽台,雨庇...私人領域的房間要怎麼隔,是私人的事,所以室內實際面積應是包含自己家內的房間隔間牆,這部份應是不用扣除的,要扣除的是外牆,柱子.室內面積以牆內緣來計算.

不同材質外牆,隔間牆,都有他的基本的強度要求,法規甚至直接規定了牆厚度的最小值,這部份大家可以放心,建案還是要受到結構法規的管制.

回頭來說,以開篇的例子來說,若建案的公設比在30%,則此案的總樓地板面積約在
(1000坪*300%)/0.7=4285坪
10萬/坪*4285=42850萬.

其實,還有一些特別規定,是可以增加開發者(建商)的容積,例如設些公共停車位,開放空間(開放的一樓庭園,不要用圍牆圍起社區),這時建商會獲得一些額外的容積,再加上此容積的公設部份,建商又多了一些坪數來賣,但一般最後這些開放給公共的設計,管委會都會違法私用,一般民眾也不知道建商當初是用這些獎勵條款來推案.

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