才不是念舊

那是因為日本房地產爆過

買新的不一定比較划算

土地或房屋自有∼會選擇裝修或重建

話說改造王節目裡最讓我驚豔的是這間




那個舞台幕簾拉上讓我震撼很久,日本設計師真不是普通厲害,他們設計的產品結合藝術跟現代之美 :shock:

我知道其中一個原因,
日本的個人交通工具比台灣來的少很多,(要停車位才能買車也是原因之一)
靠大眾交通比台灣還來的多
所以對於住所位置是很要求的, 寧可難住(貴), 也不要住的不方便 (工作或學校)
但房子又不便宜, 所以就一堆很破爛的公寓出現了

以前看節目∼他們新房子很貴,而且還會跌.....

為什麼會跌價???

我們這樣漲才是不正常

日本泡沫經濟爆過一次

背幾千萬房貸和修屋重建花幾百萬比
有些日本人會選擇後者



日本房地產宜｢買舊不買新、買小不買大｣
http://tw.house.yahoo.com/news/%E6%...-223803715.html

多年以來，日本東京的房價幾乎在底部盤整，所以日本人在投資房地產時，除了自用以外，最主要投資依據就是房屋出租報酬率，也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。買入房地產來賺取未來的增值空間，在今年以前的東京是不容易的。由於今年2013年極有可能是東京房價的轉折點，當地業者圴預估明年就會看到房價有明顯的漲幅，但是因為還不明確。所以我們建議在今年年底以前進場東京房市，還是以東京最主要的收租報酬率來做為投資依據。如果明年的漲價預言成真，那就還可以當作多賺到的福利。

投資型不動產，一切以租金報酬率為準則，報酬率越高，房價越保值

由於過去20餘年間，日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場，一律都以租金報酬率為房價定價依據。投資機構或個人投資家，會買入東京都的不動產，主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣，一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考，並且大多都帶租客出售，換句話說，一買入房地產的當下，就可以開始收租。而目前東京的不動產投報率，大多介於6%~8%之間。

日本房地產宜｢買舊不買新、買小不買大｣圖1.東京的房屋大多帶租客出售，並且會提供租金報酬率做依據

所以買東京不動產，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應將本求利，一切以房地產租金收益最大化為前提，每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高，CP值越高的物件，未來才有保值性，因為有租金投報率在支撐，將來出售的房價，不僅不會跌，甚至還可以有漲價的機會。

我們以實際2013年9月份，日本房仲銷售的物件資料為依據，同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型，離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看。

屋齡太新，賺了租金卻賠了房價

屋齡只有1年的新成屋，售價是所有物件中最高的，達到2480萬日幣；接著到了屋齡8年左右，房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡，房價掉到最多，幾乎是當初新成屋房價的1半。這就解釋了為什麼日本人不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後，雖賺到了租金，卻賠了大半的房價。

中古屋最保值，20年以上房價不再變動，報酬率最高

反而，屋齡28年以上的套房，房價維持不變，即使再過10年，來到將近40年屋齡左右，房價都還是維持住，不會下跌，理由就是投資報酬率維持在9%左右。這樣的投資報酬率，日本個人或投資機構，都會收購，即使經過10年或20年之後再賣出，只要租金市場沒有變化，仍舊是搶手的投資標的，如果出售時，銷售期也是各產品中最短的，大約2週至1個月就會被買走，是最容易脫手的產品。這樣的投資型不動產，也才是最穩當的標的。

日本房地產宜｢買舊不買新、買小不買大｣圖2.東京房地產買舊不買新的證明

小戶型的需求人口最多，租金也是上班族最能負擔，招租容易

至於買小不買大，這個理由也很簡單，東京都會區也跟台北市一樣，都是上班單身人口居多，小戶型的不動產需求遠大於家庭2人以上的市場。再者，大戶型的房屋，租金就會高達每月10萬~20萬日幣左右，相較單身套房每月租金5萬~9萬日幣，是屬於高價位的租金市場，招租本就不如低價位的套房來的容易。

就像台北市的情況，套雅房總是比3房2廳的住宅來得好租，投報率也是最好的，其道理是一樣的。不過，我們提到的是從租屋市場角度來看，買舊不買新、買小不買大這個道理是適用的。而日本東京的房地產，在今年以前，因為都還是租屋市場為主，所以更符合這個投資原則。

泡在水裡的就沒聲音了:mad::mad:

也就是說新房如果沒人買就會開始跌價??
日本這政策似乎還蠻不錯,可是台灣就做不到,而且屋齡越久越貴 :laugh:

我也要去罰站，沒有小點點......。 :jolin:

因為泡沫經濟時代漲太高了，
我老闆買的房子，從他買到現在沒有一年沒跌過價

台灣可以繼續吹泡泡，看看到時候是瞬間陸沉還是連跌個幾百年(如果沒戰爭之類的超大型災難直接reset的話