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Game 2012-11-15 11:53 AM
引用:
作者chen680
那應該算是費用，不叫被污掉 :jolin:

我不清楚實際容積率。不過假設舊房子的坪數是50坪，單純住戶自己花錢打掉重建，用新的容積率只能蓋成35坪，但是如果是適用都更法，政府還是讓你蓋到50坪，多的15坪就是被出錢出力的建商拿走當成他的費用和利潤，住戶則可以省下重建的費用。如果住戶是一坪換一坪的話，那表示都更的新建築面積要超出既有的建築面積建商才能有利可圖，我很懷疑這種情況要怎樣才能發生，因為這表示新的容積率規定無用，都市景觀只會更為倒退。不過或許台灣的經濟狀況已經糟到大家都不想用新的較高水準容積率了 :think:


為什麼一定要在小小的天龍國提高容積率？
天龍國變成添籠國 :laugh: :laugh: :laugh: :laugh:

makeluvnowar 2012-11-15 12:50 PM
引用:
作者chen680
那應該算是費用，不叫被污掉 :jolin:

我不清楚實際容積率。不過假設舊房子的坪數是50坪，單純住戶自己花錢打掉重建，用新的容積率只能蓋成35坪，但是如果是適用都更法，政府還是讓你蓋到50坪，多的15坪就是被出錢出力的建商拿走當成他的費用和利潤，住戶則可以省下重建的費用。如果住戶是一坪換一坪的話，那表示都更的新建築面積要超出既有的建築面積建商才能有利可圖，我很懷疑這種情況要怎樣才能發生，因為這表示新的容積率規定無用，都市景觀只會更為倒退。不過或許台灣的經濟狀況已經糟到大家都不想用新的較高水準容積率了 :think:


自地自建，住戶持有的土地面積跟原來還是一樣，但是經過都更後，原住戶所持有的土地面積就被大量稀釋了，這是參加都更的住戶所付出的土地成本。
但是建商就不一樣，建商取得都更實施者資格後，可以將住戶土地予銀行抵押取得融資充當興建經費，興建完成後可以分得房屋出售，建商所付出的成本很高嗎?大多是都更計畫初期整合所需之資料準備以及時間成本，相對於獲利而言應該是一本萬利，因為在一個都市建案最大的成本應該就在土地的取得上，都更以現在的情形來看，只是一個讓建商無償取得土地的巧門而已。

pcdvd-2011 2012-11-15 12:52 PM
引用:
作者gdrs
國外的水泥建築平均壽命為60~100年
台灣的建築都還很年輕，只是需要保養而已


是沒錯啦

但是國外不一定是在地震帶上

orea2004 2012-11-15 12:55 PM
引用:
作者seiya2000
為何建商不蓋公設比沒那麼高的建案？ (http://coco-in.net/thread-3985-1-1.html)


沒有硬性規定的話，可能會蓋出沒有樓梯、電梯、逃生梯、地下停車場的20層大樓。

但除了這些必要設施外，現在很多新建案公設比會高的原因都是因為
浮濫的公共設施。

chen680 2012-11-15 01:02 PM
引用:
作者makeluvnowar
自地自建，住戶持有的土地面積跟原來還是一樣，但是經過都更後，原住戶所持有的土地面積就被大量稀釋了，這是參加都更的住戶所付出的土地成本。
但是建商就不一樣，建商取得都更實施者資格後，可以將住戶土地予銀行抵押取得融資充當興建經費，興建完成後可以分得房屋出售，建商所付出的成本很高嗎?大多是都更計畫初期整合所需之資料準備以及時間成本，相對於獲利而言應該是一本萬利，因為在一個都市建案最大的成本應該就在土地的取得上，都更以現在的情形來看，只是一個讓建商無償取得土地的巧門而已。

整合就是一件很困難的工作，是一種需要付費的專業技能，不然如果有住戶有能力花時間精力來整合全部所有人來和建商談條件，就可以將給建商的利潤壓到最低，問題是有哪個住戶做得到，或願意無償去做？

seiya2000 2012-11-15 01:04 PM
引用:
作者orea2004
但除了這些必要設施外，現在很多新建案公設比會高的原因都是因為
浮濫的公共設施。


浮濫的公共設施怎麼認定？

ISDN128K 2012-11-15 01:54 PM
引用:
作者chen680
那應該算是費用，不叫被污掉 :jolin:

我不清楚實際容積率。不過假設舊房子的坪數是50坪，單純住戶自己花錢打掉重建，用新的容積率只能蓋成35坪，但是如果是適用都更法，政府還是讓你蓋到50坪，多的15坪就是被出錢出力的建商拿走當成他的費用和利潤，住戶則可以省下重建的費用。如果住戶是一坪換一坪的話，那表示都更的新建築面積要超出既有的建築面積建商才能有利可圖，我很懷疑這種情況要怎樣才能發生，因為這表示新的容積率規定無用，都市景觀只會更為倒退。不過或許台灣的經濟狀況已經糟到大家都不想用新的較高水準容積率了 :think:

我昨天夢到的情節是這樣 由於建商勾結官方玩法弄權
只要是地主想要自建的話 照現行規定50坪的房子就只能蓋35坪 不能蓋50坪
所以只好繼續住下去

可是呢真奇怪 如果願意讓財團建商來插花的話 50坪的房子馬上就變成可以蓋65坪
這法律跟海豚一樣 看情況隨時會轉彎的

如果這樣還是不願意 那只好放個狠話 大家撐著看誰先受不了
原地主先受不了的話 就乖乖繳械投降接受被強姦的命運

原地主有骨氣硬撐到底 反而是建商先受不了的話
就開始更無恥的想搞強制都更 霸王硬上弓

自從有壹傳煤蘋果亂報開始
那些什麼家裡半夜著火 半路吃土豆的事情 有所收斂一些
但現在黎肥不玩之後 我看事情又很難說了

sutl 2012-11-15 03:42 PM
引用:
作者ALI88
問題是老公寓總有老朽不堪使用的一天，這問題早晚還是要面對的啊！

有建商想去更新萬華區的老房子嗎 :rolleyes:

其實問題出在法律對容積的定義，只要跟世界各國一樣，採用室內實坪定義，就沒有改建後實際容積縮水的問題。

這也是日本人房子改建陽台都超大的原因，因為陽台不算容積。(還有搞不到1.3米高的閣樓及地下室，這也不算容積)

212411 2012-11-15 03:51 PM
引用:
作者makeluvnowar
自地自建，住戶持有的土地面積跟原來還是一樣，但是經過都更後，原住戶所持有的土地面積就被大量稀釋了，這是參加都更的住戶所付出的土地成本。
但是建商就不一樣，建商取得都更實施者資格後，可以將住戶土地予銀行抵押取得融資充當興建經費，興建完成後可以分得房屋出售，建商所付出的成本很高嗎?大多是都更計畫初期整合所需之資料準備以及時間成本，相對於獲利而言應該是一本萬利，因為在一個都市建案最大的成本應該就在土地的取得上，都更以現在的情形來看，只是一個讓建商無償取得土地的巧門而已。


這麼好賺!你要不要考慮?!
然後把利潤壓低(給你算淨利10%好了!).造福百姓?!

拿都更土地去抵押.然後融資出來就可以蓋房子?!
你覺得銀行端會給多少營建資金?或是說多少比例?有可能10億來蓋.銀行就借你10億?
目前大概只能融資40~50%.這自有資金.也是建商要出.加上借款利息.
更不用提目前捷運共構的建案出現標不出去的景象.會不會出現在都更建案上!
蓋出來就一定賣得掉的時間.可能機會越來越少

此外整合資料跟時間成本.這要花3個月?還是3年?還是10年?
光送件去都審會審議來回退補件.
召開公聽會.租場地.不用錢?

最後一句.建商無償取得土地的巧門.建商要地幹嗎?還是要房子賺利潤!

Sioux 2012-11-15 05:34 PM
　　找大和建設金太郎來都更吧．．．
　
　
　


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