從高房價看房屋與土地的迷思
 

新聞出處：http://www.nownews.com/2010/04/23/142-2594706.htm

(2010/04/23 00:10)
(●作者牧，目前定居美國麻塞諸塞州，博，教。簡介表示，他旅居美國超過十年，有美國綠卡。本文為 NOWnews.com網友投稿，言論不代表本報立場。※→牧的特區)


近來台灣都會區的高房價已經成為民怨之首。若干國有地的高價標出，成為房價上漲的未來指標；停止標售國有地，卻反被建商以「土地供給減少」當成抬高房價的理由。政府的政策，陷入父子騎驢的兩難處境。筆者發現許多令人深思的現象，提出來供大家參考。

觀察高房價的現象，可以發現癥結其實在於土地與房屋的連結。房價上漲最大的原因多半來自於土地（包括其所在的位置），而不在房子本身；但房屋卻是人們居住需求的所在，而不是土地。若房屋作為一種消費品，其本身價值應隨著年份而減少，特別是以台灣的地理環境而言，超過三十年的房子，歷經大大小小的地震與颱風，問題多半不少，卻因為土地的關係，價值不減反增，使得一般購買市區中古屋的民眾，在負擔沈重房貸的同時，卻不能享有居住品質的提升。

然而土地一個常被忽略的特性就是：雖然建築房子需要土地，但是有限的土地卻可以創造大量的房屋。試想：若是全台北市的房屋都像一○一大樓一般高，房價能高到哪裡去？這讓我們可以回頭檢視：每當房價高漲，政府以「 增加供給」的名義釋出土地給建商，就能如願地增加足夠房屋的供給嗎？

以近幾年的發展來看，顯然並不是那麼回事。由於價格高漲，建商取得土地的成本增加，加上國民所得停滯，建商只好訴諸金字塔頂端的客戶，用精華區土地來生產大坪數、戶數少的豪宅，這些有錢人又利用精華區替代性低的特性，加上低利息、資金成本低的環境，代價而沽。

事實上，許多豪宅的實際居住率都偏低，甚至有媒體報導，平日住在這些豪宅的不是菲傭就是蚊子。政府釋出土地，本來的用意是希望建商用來生產一般住屋，供民眾居住，結果卻被建商用來生產炒作的商品，土地的最終使用效率反而降低。

目前政府對都會區的國有住宅用地，五百坪以下還是以賣斷方式處分，其實過於寬鬆。對於房價高的都會區，國有地不但不應賣斷，更應釋出地上權，供建商生產沒有土地權的房子，切斷土地與房屋的連結，讓有自住需求的民眾能以較便宜的價格（約市價五到七成）取得房子，不用跟投資客競逐同一種產品。

對政府而言，由於地上權到期可以回收再釋出，長期而言，就等於將有限的土地轉換成無限的供給。而有時限的地上權隱含著不低的折舊成本（就像半導體廠昂貴的設備一樣），取得地上權住宅的人，就必須盡可能地提高使用效率，從而減少整體土地資源的浪費。

政府甚至可以考慮以偏遠地區的大面積國有地，與財團交換都會區的土地並釋出地上權，如此一來，政府多了一個可以調控都會區房價的工具，又可促使財團幫助資金不足的地方政府進行開發。如此的方式，與當年「耕者有其田」政策，讓地主用土地換取股票，將資本導入正在萌芽的台灣工業，有異曲同工之妙。

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該筆者的想法，也是個可以思考的方向... :)

被舉報轉租或是發現實際住戶並非將戶籍設於此的原承租人
立即取消承租權、保證金沒入、將來不得再次提出承租申請
漏洞人人會鑽,但是相對的堵漏洞也不是難事,遊戲規則要不要做好&實行而已

【市調】 民眾認為總價400萬、約30坪，才算平價住宅
 

很多時候好的政策 不是政府不知道 而是不敢作 做了會影響大多數人 得罪財團 下次選舉就不用選了 大陸那邊 打壓房價是政府說了算 台灣相反 財團說了算 政府其實也很無力
民主社會就是如此 大家可以意見很多 但問題真正做主意的 還是集中在部分有錢人 有權力的人.............

有個詭譎的狀況在這裡
一個還沒實施的東西，我說ok，你說有問題要再規畫
問題是，沒做之前永遠是個理論，永遠會卡在那裡
要把破這個疆局，最簡單的方法就是先以小規模的方式來實驗成效
看到成效了，再漸漸放大規模
老鄧說"實踐是檢驗真理的唯一標準"，所以他先開放小規模的經濟特區，最終成就現在的整個中國經濟

李麥科說的沒錯
香港、新加坡都有公租房的政策，都搞得不錯
這已經提供了很大的參考價值
再者，社會對於低價出租房的確有很強勁的需求
基於保障人民基本的居住權(跟食、衣一樣都是人生存所必需)的出發點來看
即使不考慮打擊房價
也是有其必要

想租北市國宅 等8年吧
 

想租北市國宅 等8年吧

台北市的高房價，已成民怨榜首。市議員陳建銘等調查北市的出租國宅，發現將出租的59戶國宅，竟高達6034人排隊等著租，其中，等最久的要10年以上、第三久的也要8年8個月，這會讓人等到白頭！
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提供一個實際案例給你參考一下
從理論上來說，大家都有自已的說法
但最後還是要以實際上的狀況才是實現
不但有人租，而且還有很多人想要租

:unbelief: :unbelief: :unbelief: :unbelief: :unbelief:

乾脆再一次國土變更算了...

所有縣政市鄉鎮...

全部列入台北市...

【市調】 民眾認為總價400萬、約30坪，才算平價住宅
 

公租屋 是個很好的政策 問題一搞 附近有自有房子的人 連租金也跟著跌
屋價都會跟著跌 到時那些人一定會出來抗議等等 台灣目前有個情況很難橋
就是要做啥改變 都要考量那些 既得利益者 利益有減少嗎?如果有 就有反對聲音出來了
因為這個原因就導致 你再好政策 也不敢實行...........

附議同意附議同意附議同意

這是有問題的說法，二次房貸風暴後，美國多少房子掉價掉的很誇張，那種掉法美國政府也無法過度干涉，因為一干涉，就是龐大的負擔，但如果完全不介入，就是國民財富大量縮水。

反之，漲價也一樣。

你想管制，就必須考慮更多的管制措施，想壓低房價，你就管限制誰能買誰不能，否則好地段人人要去，你不可能無限供應，最終，你為了強制房價穩定，你就得限制更多東西。


你的問題只看一面的話，恐怕會引出更多另一面的問題。

負責任的政策不是兒戲, 政府執行服務都要使用納稅人的錢, 不能沒頭沒腦的就先幹再說,

成本/地點/適用對象/價格/執行方法.....什麼細節都沒有, 那能同意什麼? 就光看到公租

別國做, 就自己也要做, 再怎麼小規模也要先有個自己適用的遊戲規則出來給大家參考.

如果只有靠公租兩個字, 以為其他配套都自然會出現, 我是沒辦法這樣搞河蟹就同意的.


人民對於任何低價的事情都有需求, 低價上學, 低價使用能源, 低價取得資產....政府能有

多少資源滿足每一項? 優先度又在哪裡? 一樣要達成抑制房價創造較佳居住環境的結果,

與其花上百億千億納稅人的辛苦錢,造鎮公租服務少數人, 應先思考是不是有其他管控機制,

差異化的限制資格降低投資投機的行為, 以調節稅務與利率等經濟工具來影響, 不是一看到

人民有xx低價需求就先矇著頭去做,先做再說, 這樣搞,稅收給你收70%也不夠政府亂花.